灶头城市化进程中楼市的战略定位和制度框架
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究报告（三） ——中国房地产发展研 。
华生。
者原稿 中国证券报》本文为作 告的前半部分发表于《 2010年7月1日报 。
需要 和*外来城镇人口）的 人口增加（包括农民工 的需要，也可满足常住 市户籍人口增加和改善 面积同样既可以满足城 线城市，每年新增住宅 北京、上海、广州等一 同时，数据也显示，在 。） 积的绝对不足（见表八 正常需求，住宅供给面 城市也不是因为相对于 因此，房价飙升的一线 。
灶头城市化进程中楼市的战略定位和制度框架
房情况 表八：京沪穗人口及住 。
2009） 0620072008 年份：（200520 。
地区北京上海广州。
年末实有住宅建。
灶头城市化进程中楼市的战略定位和制度框架
72 9.0243194. 9895.44204 6270379973 2665346613 筑面积(万平方米）3 。
.91439.1 1333.31379 城镇常住人口（万人） 。
城镇常住人口平均住。
5.20 4.5025.112 宅建筑面积(平方米2 。
6.56 1196.94121 .941173.30 0950.71148 ）905.4929. 户籍非农业人口（万人 。
户籍非农人口平均住宅。
5.51 4.0035.133 8.1533.073 6.0837.313 建筑面积(平方米)3 。
1713.98 0.31676.16 ）1567.1162 常住非农业人口（万人 。
25.0925.20 24.2524.62 宅建筑面积（平方米） 常住非农业人口平均住 。
.93 .9020.4620 方米）19.4419 市区人均居住面积（平 。
33.45 81018.2010 5.581004.5 常住人口（万人）97 。
》 济和社会发展统计公报 9》；《广州市国民经 《上海统计年鉴200 6~2010年）》； 住房建设规划（200 统计公报》；《上海市 市国民经济和社会发展 鉴2009》；《上海 来源：《北京市统计年 。
揭示其中潜藏的矛盾 结合供求两方面寻找和 们接下来考察需求，并 上看不出多大问题，我 如果供给方至少在表面 。
投机需求 首先当然是人们热议的 。团活动的踪迹 中国历来不乏各种炒房 。例 倍，只是最近的典型一 炒客立即将房价炒高数 一批，全国蜂拥而至的 海南国际旅游岛的规划 。设防 对炒房获利始终还没有 教训已经惨痛，但我们 一些地方房地产泡沫的 单的现实，即尽管过去 其实这只反映了一个简 。
其次是投资需求。0%的比重 市占交易量30％-5 许多房价快速上升的城 人员估计，投资需求在 很多从事房地产销售的 。切的数字 皆是，但人们很难有确 置小区和闲置房也比比 城市里晚上不开灯的闲 。常普遍 ，拥有几套住宅已经非 里家境不错的市民来说 只是大家都知道，对城 。已不是新闻 补偿三、五套住宅也早 的农民来说，因搬迁而 即使对于城中村或城郊 。开了眼界 33套），还是让人们 38套住宅（其中北京 出在北京、海南购买了 科级*兼煤老板，被曝 个不起眼县城里落马的 尽管如此，最近山西一 。中扮演的巨大份量 和热点城市房地产需求 示了投资性购房在一线 投资的传闻，也侧面揭 煤老板在北京疯狂买房 这不仅证实了山西等地 。
和扶持的正当需求 认为是应当被充分保护 善性需求，这在当下被 其三是一般称之为的改 。个重要的因素 也是导致需求扩张的一 不均的超前改善性需求 但数据显示，分配严重 。韩国和日本 我们5—10倍的近邻 已赶上人均国民收入为 住房已达到28平米， 按城镇户籍人口的人均 ，到2008年，我国 按照国家统计局的数字 。） 过了21平米（见表九 常住人口人均住房也超 1.5亿进城农民工， 只住集体宿舍或工棚的 即使加上基本上无房、 。
况 表九：城镇居民住房情 。
072008 2005200620 年份20032004 。
城镇人口人均住宅。
127.128 3.725.026. 建筑面积(平方米)2 。
87128.47 113.99120. 6.16107.69 平方米）89.119 实有住宅建筑面积（亿 。
7 6593796066 3562125770 ）523765428 城镇常住人口数（万人 。
城镇常住人口人均住。
20.3621.18 19.1619.75 17.0117.71 宅建筑面积（平方米） 。
计公报》 年的《城镇房屋概况统 2004年、2005 02年、2003年、 住房及城乡建设部20 住房建设成就发布会； 保障、住房保障情况和 09月28日中国社会 筑面积来自2009年 08年城市人均住宅建 年鉴2009》；20 数据来源：《中国统计 。
加快到年增近1平米 纪以来，人均住房改善 0.7个平方米，新世 8平方米，年人均提高 到2008年的人均2 城市人均6.7平方米 这样，从1978年的 。了 比，都已经是相当惊人 平，无论是纵比还是横 这个速度和这个消费水 。和可耕地并不宽裕 来说，真正宜居的面积 、沙漠，相对巨大人口 ，但相当大部分是高山 我国虽然国土面积不小 。加潜力极大 比建筑面积还更小，增 国人均居住的实际面积 丰富的美国来比，说中 有人爱用世界上资源最 。） 已经极为可观（见表十 低国家的住房改善速度 这样一个人均收入还很 牌欧洲发达国家，我们 对照发展了几百年的老 其实不用说日韩，就是 。
住情况 表十：主要发达国家居 。
韩国 利荷兰西班牙美国日本 国家英国法国德国意大 。
4.982.5 85.1174.25 790.397.96 )84.78886, 住宅平均大小(平方米 。
m2) rDwelling( livSpacepe 。
.619.8 8225.86719 9.443.040. ）35.435.23 人均居住面积（平方米 。
(m2) eperperson LivingSpac 。
Korea ort,Seoul, gCensusRep nandHousin .Populatio Office2000 tatistical aNationalS k2006;Kore calYearboo anStatisti Tables;Jap :Indicator am,VolumeⅡ atorsProgr usingIndic 000):TheHo orldBank(2 ntsandtheW anSettleme ntreforHum dNationsCe 资料来源：Unite 。
思 可持续性，显然需要反 均住房水平大幅增长的 会目标来看，这样的人 源节约和环境友好的社 的压力，还是从建设资 每年新增的城镇化人口 前所处的发展阶段，从 因此，无论是从中国目 。
的推波助澜作用 行信贷都起了极其重要 过度需求的膨胀中，银 应当指出，在这三方面 。售额 一年全部新建商品房销 余额翻了一倍，相当于 改以来10年购房*总 万亿人民币，几乎较房 房信贷猛增了约2.4 季度，商业银行新增购 9年到2010年第一 据央行的公报，200 。威力可略见一斑 却步，银行信贷变化之 ，又随房贷政策收紧而 房价随房贷井喷而飙升 。
失衡的重要缺口 供给也密切相关的供需 证分析还显露了若干与 除需求以外，数据的实 。
求失衡的刚性缺口 1，户型化结构造成供 。
在110平方米左右 房）的每套平均面积约 商品房（包含经济适用 3年到2008年我国 国统计年鉴》，200 根据2009年的《中 。，使供求天平失衡 步就远超人均住宅水平 两夫妇，这样他们一起 品房绝大部分是年轻的 91人，而购买新建商 008年已经只有2. 我国城镇户均人口在2 。从而导致房价飙升 宅供求仍然严重失衡， 下，众多热点城市的住 和新增人口住房的情况 积尚能满足城镇改善性 在每年新建的住宅总面 机需求的因素，为什么 这也回答了除了投资投 。需求就产生了差距 总的供给套数与缺房户 给能满足正常需求，但 情况下，即便总面积供 套住户的人口又很少的 均每套面积过大，而每 其重要原因就是因为平 。表十一） “刚性需求”缺口（见 的需要，从而产生所谓 500万以上户籍人口 低于城镇年均新增约1 人住新房的需要，显著 套解决不足1000万 要，只能有300多万 商品房，除去改善性需 每年500多万套新增 。
的销售情况 业(单位)住宅商品房 表十一：房地产开发企 。
20072008 年份20052006 。
59280.35 9570135.88 7.8355422. （万平方米）4958 商品房中住宅销售面积 。
7 1263556582 5049094625 （套）4235372 商品房中住宅销售套数 。
.51 112.197106 7.08109.77 均面积（平方米）11 销售商品房住宅每套平 。
.25 507.523627 013336.973 万平方米）3205. 经济适用房销售面积（ 。
396111 8314356021 套）29530233 经济适用房销售套数（ 。
8.5291.57 8.5398.649 均面积（平方米）10 售出经济适用房每套平 。
年鉴2009》 数据来源：《中国统计 。
物 给大户型化相结合的产 宅面积的超前需求与供 构问题，是高过人均住 ，很大程度上是供求结 ，除投机投资因素以外 我国住宅供求失衡问题 可见，从这个角度看， 。升的重要推手 缺口成为房价周期性飙 有限大套商品房的刚性 日益增多的小家庭对应 。风尚 型成为开发标准和社会 普遍抵制，从而使大户 商讥为行政干预而受到 节引导需求，又被开发 套相应的经济杠杆去调 的要求，但由于缺乏配 的70—90平米住宅 回想几年前*虽然提出 。与不满 了日益增大的社会恐慌 租房房源，这自然引起 上几乎没有长期稳定的 赶出购买者队伍，再加 更多的一般工薪阶层驱 口置房背上重负，并将 迫使两家两代人为小两 既助推短缺和房价，又 普遍流行的超前大户型 。
内 棚和城郊农民的出租房 ，群居在集体宿舍、工 在城市的基本服务之外 外出农民工长期被排斥 业化潮流的约1.5亿 与此同时，被卷入了工 。水平 至近年来5％-6%的 世纪末的20％左右降 比例还直线下降，从上 一般商品房销售面积的 然也近百平米，而其占 变味，平均每套面积竟 经济适用房建设被歪曲 。需求 低收入阶层对保障房的 可能满足人数众多的中 户型经济适用房当然不 不用说，这样有限的大 。
流的缺口 2，需求与住宅供给分 。
品房市场 工住宅并未全部进入商 我国每年相对充裕的竣 。十二） 宅的72％左右（见表 房）约占年全部竣工住 性住宅（包括经济适用 由房地产企业提供商品 按国家统计局的数字， 。
工住宅占城镇竣工住宅 表十二：房地产企业竣 。
年份20072008。
5969.1 米）68820.87 城镇竣工住宅（万平方 。
.454325.8 万平方米）49843 房地产住宅竣工面积（ 。
51 %）72.4271. 城镇竣工住宅的比例（ 房地产企业竣工住宅占 。
统计公报》 《国民经济和社会发展 年鉴2009》；历年 数据来源：《中国统计 。
福利房 体宿舍和各单位自建的 ，包括员工或学生的集 本上是各单位的自建房 余28％的住宅供应基 租房建设的很少，这其 的保障房即廉租房、公 由于前些年真正意义上 。替代商品房需求 转服务，因而完全不能 工、学生和企业上班周 集体宿舍主要是为农民 。社会不公平问题 大了需求并带来一系列 也因其福利低价性质放 了部分商品房需求，但 而单位福利房固然替代 。了商品房市场供求失衡 这也在一定程度上加大 求主要压向商品套房， 见表四、表九），其需 几乎全部是户籍人口（ ，而每年新增城镇人口 面积供应增量要小得多 际供给增加比社会住宅 因此，由于商品房的实 。
地垄断供给的随意性 3，住宅拆除因素和土 。
典型现象就是大拆大建 我国房地产市场的一个 。宅的拆迁改造 ，也包括大量的城镇住 被并入城镇的农村住宅 而且拆除的不光是不断 。住宅的有效新增量 拆除城镇住宅才是城镇 有每年新竣工住宅减去 因此，从逻辑上说，只 。提供这方面的数据 国家统计局近年来并不 但遗憾地是，住建部和 。量还大 部分甚至比新竣工住宅 城镇住宅保有总量增长 3——2005年间， 镇住宅总有量的200 而在住建部提供全国城 。的 这是在逻辑上无法理解 。50％左右 计要占城镇新建住房的 的农村住宅，拆除量估 加上因城区扩大而拆除 右（见表十三），如果 新竣工面积的30％左 除的住宅面积大致占年 8年的数据，其每年拆 的2005年到200 拆除数字的是上海公布 我们仅能找到公布这个 。数字 这当然是一个很惊人的 。的情况是一致的 寿命短、资源浪费严重 处大拆大建、房屋使用 不过这和人们印象中到 。
筑面积情 建筑面积与拆除住宅建 表十三：上海住宅竣工 。
20072008 年份20052006 。
40 43.621899. 52746.8028 平方米）2819.3 住宅竣工建筑面积（万 。
753.7 848.4690.0 平方米）851.85 拆除住宅建筑面积（万 。
2639.68 2130.8924. 积的比例（%）30. 拆除面积占住宅竣工面 。
计年鉴2009》 统计公报》；《上海统 市国民经济和社会发展 数据来源：历年《上海 。
竣工面积的70％ 住宅实际增量仅是年新 因此上海公布的城镇年 。号 的提高幅度也要打上问 布的城镇人均住宅面积 打折扣，国家统计局公 给总面积就要相应地大 ，那么，每年新增的供 如果全国都是这个情况 。实需要合乎逻辑的回答 宅的事实和数据疑问确 来之有据，只是拆除住 相信统计局的数字应当 。地一直存在很大缺口 计划供应用地与实际用 要一线城市近年来住宅 意思的现象是，几个主 另外数据显示的一个有 。见表十四） 划供地的60％左右（ 每年的实际供地仅为计 。原因，实在让人费解 中央要地，还是*什么 计划，是为了向上级即 年年供不足，又年年大 。倍 地计划也一下子翻了几 2010年连全国的供 。计划，不能说没有道理 公开透明和稳定的供地 断了土地供给的*没有 因此，房地产商埋怨垄 。
地供应情况 表十四：京沪穗住宅用 。
20072008 年份20052006 。
16001700 北京19501600 。
00 2000110010 计划住宅用地面积上海 。
广州501463。
8918.67 86.89863.5 北京578.3410 。
.08754.43 1010.26670 实际住宅用地面积上海 。
2.83 广州251.7323 。
04 9353.9754. 北京29.6667. 。
275.44 海50.5160.9 计划完成情况（%）上 。
29 广州50.2550. 。
分析报告》 8年土地市场动态监测 分析报告》；《200 7年土地市场动态监测 010）》；《200 设规划（2006-2 划》；《广州市住房建 年《上海市土地利用计 市土地供应计划》；历 数据来源：历年《北京 。
的刚性缺口 庭和住宅供给套数不足 纪以来日益增多的小家 供给套数，形成了新世 显著减少了商品房有效 住房面积的大户型住房 一方面超出现阶段人均 了过多的住宅资源，另 高端住房消费需求挤占 不受*的投机、投资和 分化的情况下，一方面 产和收入分配严重两极 续飙升，主要源于在财 下，商品房价格出现持 改善性需求同步的情况 市化过程中人口增长与 的住宅总面积增长与城 综上可见，我国在公布 。供给 一步*了商品房的有效 郊住宅的大规模拆除进 福利房的分流和城镇城 同时，集体宿舍、单位 。价周期性的飙升 许多一线和热点城市房 失衡推动了本世纪以来 这三者合力造成的供求 。径 场泡沫化发展的典型路 商囤积的循环，形成市 步推升需求扩张和开发 银行的推波助澜又进一 房价暴涨的赚钱效应和 。供给对市场的灵活反馈 碍了需求调节，又*了 断和自身利益导向既阻 地方*对土地供给的垄 。调控每每滞后与乏力 切肤之痛，使其应对和 乏对房价高涨的敏感和 护下，中央权力部门缺 和变相福利房的特殊庇 最后，在宏观经济制约 。
华生。
者原稿 中国证券报》本文为作 告的前半部分发表于《 2010年7月1日报 。
需要 和*外来城镇人口）的 人口增加（包括农民工 的需要，也可满足常住 市户籍人口增加和改善 面积同样既可以满足城 线城市，每年新增住宅 北京、上海、广州等一 同时，数据也显示，在 。） 积的绝对不足（见表八 正常需求，住宅供给面 城市也不是因为相对于 因此，房价飙升的一线 。
灶头城市化进程中楼市的战略定位和制度框架
房情况 表八：京沪穗人口及住 。
2009） 0620072008 年份：（200520 。
地区北京上海广州。
年末实有住宅建。
灶头城市化进程中楼市的战略定位和制度框架
72 9.0243194. 9895.44204 6270379973 2665346613 筑面积(万平方米）3 。
.91439.1 1333.31379 城镇常住人口（万人） 。
城镇常住人口平均住。
5.20 4.5025.112 宅建筑面积(平方米2 。
6.56 1196.94121 .941173.30 0950.71148 ）905.4929. 户籍非农业人口（万人 。
户籍非农人口平均住宅。
5.51 4.0035.133 8.1533.073 6.0837.313 建筑面积(平方米)3 。
1713.98 0.31676.16 ）1567.1162 常住非农业人口（万人 。
25.0925.20 24.2524.62 宅建筑面积（平方米） 常住非农业人口平均住 。
.93 .9020.4620 方米）19.4419 市区人均居住面积（平 。
33.45 81018.2010 5.581004.5 常住人口（万人）97 。
》 济和社会发展统计公报 9》；《广州市国民经 《上海统计年鉴200 6~2010年）》； 住房建设规划（200 统计公报》；《上海市 市国民经济和社会发展 鉴2009》；《上海 来源：《北京市统计年 。
揭示其中潜藏的矛盾 结合供求两方面寻找和 们接下来考察需求，并 上看不出多大问题，我 如果供给方至少在表面 。
投机需求 首先当然是人们热议的 。团活动的踪迹 中国历来不乏各种炒房 。例 倍，只是最近的典型一 炒客立即将房价炒高数 一批，全国蜂拥而至的 海南国际旅游岛的规划 。设防 对炒房获利始终还没有 教训已经惨痛，但我们 一些地方房地产泡沫的 单的现实，即尽管过去 其实这只反映了一个简 。
其次是投资需求。0%的比重 市占交易量30％-5 许多房价快速上升的城 人员估计，投资需求在 很多从事房地产销售的 。切的数字 皆是，但人们很难有确 置小区和闲置房也比比 城市里晚上不开灯的闲 。常普遍 ，拥有几套住宅已经非 里家境不错的市民来说 只是大家都知道，对城 。已不是新闻 补偿三、五套住宅也早 的农民来说，因搬迁而 即使对于城中村或城郊 。开了眼界 33套），还是让人们 38套住宅（其中北京 出在北京、海南购买了 科级*兼煤老板，被曝 个不起眼县城里落马的 尽管如此，最近山西一 。中扮演的巨大份量 和热点城市房地产需求 示了投资性购房在一线 投资的传闻，也侧面揭 煤老板在北京疯狂买房 这不仅证实了山西等地 。
和扶持的正当需求 认为是应当被充分保护 善性需求，这在当下被 其三是一般称之为的改 。个重要的因素 也是导致需求扩张的一 不均的超前改善性需求 但数据显示，分配严重 。韩国和日本 我们5—10倍的近邻 已赶上人均国民收入为 住房已达到28平米， 按城镇户籍人口的人均 ，到2008年，我国 按照国家统计局的数字 。） 过了21平米（见表九 常住人口人均住房也超 1.5亿进城农民工， 只住集体宿舍或工棚的 即使加上基本上无房、 。
况 表九：城镇居民住房情 。
072008 2005200620 年份20032004 。
城镇人口人均住宅。
127.128 3.725.026. 建筑面积(平方米)2 。
87128.47 113.99120. 6.16107.69 平方米）89.119 实有住宅建筑面积（亿 。
7 6593796066 3562125770 ）523765428 城镇常住人口数（万人 。
城镇常住人口人均住。
20.3621.18 19.1619.75 17.0117.71 宅建筑面积（平方米） 。
计公报》 年的《城镇房屋概况统 2004年、2005 02年、2003年、 住房及城乡建设部20 住房建设成就发布会； 保障、住房保障情况和 09月28日中国社会 筑面积来自2009年 08年城市人均住宅建 年鉴2009》；20 数据来源：《中国统计 。
加快到年增近1平米 纪以来，人均住房改善 0.7个平方米，新世 8平方米，年人均提高 到2008年的人均2 城市人均6.7平方米 这样，从1978年的 。了 比，都已经是相当惊人 平，无论是纵比还是横 这个速度和这个消费水 。和可耕地并不宽裕 来说，真正宜居的面积 、沙漠，相对巨大人口 ，但相当大部分是高山 我国虽然国土面积不小 。加潜力极大 比建筑面积还更小，增 国人均居住的实际面积 丰富的美国来比，说中 有人爱用世界上资源最 。） 已经极为可观（见表十 低国家的住房改善速度 这样一个人均收入还很 牌欧洲发达国家，我们 对照发展了几百年的老 其实不用说日韩，就是 。
住情况 表十：主要发达国家居 。
韩国 利荷兰西班牙美国日本 国家英国法国德国意大 。
4.982.5 85.1174.25 790.397.96 )84.78886, 住宅平均大小(平方米 。
m2) rDwelling( livSpacepe 。
.619.8 8225.86719 9.443.040. ）35.435.23 人均居住面积（平方米 。
(m2) eperperson LivingSpac 。
Korea ort,Seoul, gCensusRep nandHousin .Populatio Office2000 tatistical aNationalS k2006;Kore calYearboo anStatisti Tables;Jap :Indicator am,VolumeⅡ atorsProgr usingIndic 000):TheHo orldBank(2 ntsandtheW anSettleme ntreforHum dNationsCe 资料来源：Unite 。
思 可持续性，显然需要反 均住房水平大幅增长的 会目标来看，这样的人 源节约和环境友好的社 的压力，还是从建设资 每年新增的城镇化人口 前所处的发展阶段，从 因此，无论是从中国目 。
的推波助澜作用 行信贷都起了极其重要 过度需求的膨胀中，银 应当指出，在这三方面 。售额 一年全部新建商品房销 余额翻了一倍，相当于 改以来10年购房*总 万亿人民币，几乎较房 房信贷猛增了约2.4 季度，商业银行新增购 9年到2010年第一 据央行的公报，200 。威力可略见一斑 却步，银行信贷变化之 ，又随房贷政策收紧而 房价随房贷井喷而飙升 。
失衡的重要缺口 供给也密切相关的供需 证分析还显露了若干与 除需求以外，数据的实 。
求失衡的刚性缺口 1，户型化结构造成供 。
在110平方米左右 房）的每套平均面积约 商品房（包含经济适用 3年到2008年我国 国统计年鉴》，200 根据2009年的《中 。，使供求天平失衡 步就远超人均住宅水平 两夫妇，这样他们一起 品房绝大部分是年轻的 91人，而购买新建商 008年已经只有2. 我国城镇户均人口在2 。从而导致房价飙升 宅供求仍然严重失衡， 下，众多热点城市的住 和新增人口住房的情况 积尚能满足城镇改善性 在每年新建的住宅总面 机需求的因素，为什么 这也回答了除了投资投 。需求就产生了差距 总的供给套数与缺房户 给能满足正常需求，但 情况下，即便总面积供 套住户的人口又很少的 均每套面积过大，而每 其重要原因就是因为平 。表十一） “刚性需求”缺口（见 的需要，从而产生所谓 500万以上户籍人口 低于城镇年均新增约1 人住新房的需要，显著 套解决不足1000万 要，只能有300多万 商品房，除去改善性需 每年500多万套新增 。
的销售情况 业(单位)住宅商品房 表十一：房地产开发企 。
20072008 年份20052006 。
59280.35 9570135.88 7.8355422. （万平方米）4958 商品房中住宅销售面积 。
7 1263556582 5049094625 （套）4235372 商品房中住宅销售套数 。
.51 112.197106 7.08109.77 均面积（平方米）11 销售商品房住宅每套平 。
.25 507.523627 013336.973 万平方米）3205. 经济适用房销售面积（ 。
396111 8314356021 套）29530233 经济适用房销售套数（ 。
8.5291.57 8.5398.649 均面积（平方米）10 售出经济适用房每套平 。
年鉴2009》 数据来源：《中国统计 。
物 给大户型化相结合的产 宅面积的超前需求与供 构问题，是高过人均住 ，很大程度上是供求结 ，除投机投资因素以外 我国住宅供求失衡问题 可见，从这个角度看， 。升的重要推手 缺口成为房价周期性飙 有限大套商品房的刚性 日益增多的小家庭对应 。风尚 型成为开发标准和社会 普遍抵制，从而使大户 商讥为行政干预而受到 节引导需求，又被开发 套相应的经济杠杆去调 的要求，但由于缺乏配 的70—90平米住宅 回想几年前*虽然提出 。与不满 了日益增大的社会恐慌 租房房源，这自然引起 上几乎没有长期稳定的 赶出购买者队伍，再加 更多的一般工薪阶层驱 口置房背上重负，并将 迫使两家两代人为小两 既助推短缺和房价，又 普遍流行的超前大户型 。
内 棚和城郊农民的出租房 ，群居在集体宿舍、工 在城市的基本服务之外 外出农民工长期被排斥 业化潮流的约1.5亿 与此同时，被卷入了工 。水平 至近年来5％-6%的 世纪末的20％左右降 比例还直线下降，从上 一般商品房销售面积的 然也近百平米，而其占 变味，平均每套面积竟 经济适用房建设被歪曲 。需求 低收入阶层对保障房的 可能满足人数众多的中 户型经济适用房当然不 不用说，这样有限的大 。
流的缺口 2，需求与住宅供给分 。
品房市场 工住宅并未全部进入商 我国每年相对充裕的竣 。十二） 宅的72％左右（见表 房）约占年全部竣工住 性住宅（包括经济适用 由房地产企业提供商品 按国家统计局的数字， 。
工住宅占城镇竣工住宅 表十二：房地产企业竣 。
年份20072008。
5969.1 米）68820.87 城镇竣工住宅（万平方 。
.454325.8 万平方米）49843 房地产住宅竣工面积（ 。
51 %）72.4271. 城镇竣工住宅的比例（ 房地产企业竣工住宅占 。
统计公报》 《国民经济和社会发展 年鉴2009》；历年 数据来源：《中国统计 。
福利房 体宿舍和各单位自建的 ，包括员工或学生的集 本上是各单位的自建房 余28％的住宅供应基 租房建设的很少，这其 的保障房即廉租房、公 由于前些年真正意义上 。替代商品房需求 转服务，因而完全不能 工、学生和企业上班周 集体宿舍主要是为农民 。社会不公平问题 大了需求并带来一系列 也因其福利低价性质放 了部分商品房需求，但 而单位福利房固然替代 。了商品房市场供求失衡 这也在一定程度上加大 求主要压向商品套房， 见表四、表九），其需 几乎全部是户籍人口（ ，而每年新增城镇人口 面积供应增量要小得多 际供给增加比社会住宅 因此，由于商品房的实 。
地垄断供给的随意性 3，住宅拆除因素和土 。
典型现象就是大拆大建 我国房地产市场的一个 。宅的拆迁改造 ，也包括大量的城镇住 被并入城镇的农村住宅 而且拆除的不光是不断 。住宅的有效新增量 拆除城镇住宅才是城镇 有每年新竣工住宅减去 因此，从逻辑上说，只 。提供这方面的数据 国家统计局近年来并不 但遗憾地是，住建部和 。量还大 部分甚至比新竣工住宅 城镇住宅保有总量增长 3——2005年间， 镇住宅总有量的200 而在住建部提供全国城 。的 这是在逻辑上无法理解 。50％左右 计要占城镇新建住房的 的农村住宅，拆除量估 加上因城区扩大而拆除 右（见表十三），如果 新竣工面积的30％左 除的住宅面积大致占年 8年的数据，其每年拆 的2005年到200 拆除数字的是上海公布 我们仅能找到公布这个 。数字 这当然是一个很惊人的 。的情况是一致的 寿命短、资源浪费严重 处大拆大建、房屋使用 不过这和人们印象中到 。
筑面积情 建筑面积与拆除住宅建 表十三：上海住宅竣工 。
20072008 年份20052006 。
40 43.621899. 52746.8028 平方米）2819.3 住宅竣工建筑面积（万 。
753.7 848.4690.0 平方米）851.85 拆除住宅建筑面积（万 。
2639.68 2130.8924. 积的比例（%）30. 拆除面积占住宅竣工面 。
计年鉴2009》 统计公报》；《上海统 市国民经济和社会发展 数据来源：历年《上海 。
竣工面积的70％ 住宅实际增量仅是年新 因此上海公布的城镇年 。号 的提高幅度也要打上问 布的城镇人均住宅面积 打折扣，国家统计局公 给总面积就要相应地大 ，那么，每年新增的供 如果全国都是这个情况 。实需要合乎逻辑的回答 宅的事实和数据疑问确 来之有据，只是拆除住 相信统计局的数字应当 。地一直存在很大缺口 计划供应用地与实际用 要一线城市近年来住宅 意思的现象是，几个主 另外数据显示的一个有 。见表十四） 划供地的60％左右（ 每年的实际供地仅为计 。原因，实在让人费解 中央要地，还是*什么 计划，是为了向上级即 年年供不足，又年年大 。倍 地计划也一下子翻了几 2010年连全国的供 。计划，不能说没有道理 公开透明和稳定的供地 断了土地供给的*没有 因此，房地产商埋怨垄 。
地供应情况 表十四：京沪穗住宅用 。
20072008 年份20052006 。
16001700 北京19501600 。
00 2000110010 计划住宅用地面积上海 。
广州501463。
8918.67 86.89863.5 北京578.3410 。
.08754.43 1010.26670 实际住宅用地面积上海 。
2.83 广州251.7323 。
04 9353.9754. 北京29.6667. 。
275.44 海50.5160.9 计划完成情况（%）上 。
29 广州50.2550. 。
分析报告》 8年土地市场动态监测 分析报告》；《200 7年土地市场动态监测 010）》；《200 设规划（2006-2 划》；《广州市住房建 年《上海市土地利用计 市土地供应计划》；历 数据来源：历年《北京 。
的刚性缺口 庭和住宅供给套数不足 纪以来日益增多的小家 供给套数，形成了新世 显著减少了商品房有效 住房面积的大户型住房 一方面超出现阶段人均 了过多的住宅资源，另 高端住房消费需求挤占 不受*的投机、投资和 分化的情况下，一方面 产和收入分配严重两极 续飙升，主要源于在财 下，商品房价格出现持 改善性需求同步的情况 市化过程中人口增长与 的住宅总面积增长与城 综上可见，我国在公布 。供给 一步*了商品房的有效 郊住宅的大规模拆除进 福利房的分流和城镇城 同时，集体宿舍、单位 。价周期性的飙升 许多一线和热点城市房 失衡推动了本世纪以来 这三者合力造成的供求 。径 场泡沫化发展的典型路 商囤积的循环，形成市 步推升需求扩张和开发 银行的推波助澜又进一 房价暴涨的赚钱效应和 。供给对市场的灵活反馈 碍了需求调节，又*了 断和自身利益导向既阻 地方*对土地供给的垄 。调控每每滞后与乏力 切肤之痛，使其应对和 乏对房价高涨的敏感和 护下，中央权力部门缺 和变相福利房的特殊庇 最后，在宏观经济制约 。
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